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房产租赁签约在先但尚未交付的,不得对抗抵押权

来源:http://www.yangbinbin.net/news/10.html    发布时间:2016-07-09

房产租赁签约在先但尚未交付的,不得对抗抵押权


——在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下,租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。

标签抵押—买卖不破租赁—租赁权设立

案情简介:2010年6月,贸易公司以名下商厦向银行抵押借款5000万元并办理登记。同年7月,贸易公司依2010年5月与实业公司所签租赁合同,依约将商厦腾空后交付给实业公司经营。2012年,因贸易公司逾期未偿贷,银行诉请实现抵押权。实业公司随即刊登声明,称其租赁在先,同时请求法院保护其继续履行合同的权利。

法院认为:虽然实业公司租赁合同签订在先,但房产交付在银行抵押登记之后,故应认定抵押在先出租在后,实业公司不得要求继续履行租赁合同。贸易公司因其自身原因导致租赁合同无法继续履行,系属债务不履行之违约行为,实业公司可另行向贸易公司主张违约责任,故对实业公司请求,不予支持。

实务要点:在“买卖不破租赁”具体适用上,应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提,同时,需以租赁权设立在先,在准据时点上则以交付或登记时间为准。

案例索引:见《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用》(刘高,广东高院民一庭),载《民事审判指导与参考·物权专题》(201401/57:112)。

点评与传统租赁合同诺成性相悖,但系实务中租赁权设立公示制度缺失,避免合同倒签行之有效的救济,应为实务认可及推广。

 

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