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【专家】到底老人房产该办“买卖”还是“赠与” 追款讨债注意事项搞好证据收集

来源:http://www.yangbinbin.net/news/1274.html    发布时间:2019-02-03
希望大家通过本文的介绍,可以对到底老人房产该办“买卖”还是“赠与”等方面的内容有一定的认识与了解,下面就跟随山东铭信律师事务所杨彬彬律师的专家一同来看一下相关的内容简介

从法律上来说,“加名”实质上是增加房屋的共有产权人。可以以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。其中以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。那么,老人将自己名下房产过户给子女,只剩下买卖和赠与两种方式,哪种方式更合适? “通过赠与的方式,将房产过户到子女名下,肯定要优于通过买卖的方式吧?”一名市民这样认为。但记者获悉,因为买卖二手房要交不少税,很多老人希望办理房屋“赠与”手续。其实不然,两种方法可谓各有利弊,还需根据自身情况来具体分析。

通过赠与的方式过户房产,根据有关规定,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的,对当事双方不征收个人所得税,同时免征营业税。但是,对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人按受赠房产市场价格全额征收契税,税率为3%。

此外,赠与房屋还要经过公证,而根据有关规定,证明财产继承、赠与和遗赠,费用按受益额的2%收取,所说的“2%”并不是商品房当下市值,而是评估价。评估价要比商品房市值低很多,但近年来北京房价翻了数倍,评估价再低,基数也不小。

卖满五年惟一房税费较少

到底老人房产该办“买卖”还是“赠与”,记者到链家地产、中原地产等多处二手房中介公司门店咨询,中介人员王先生给记者仔细算了一笔账。

以某小区一套114平方米的普通住房为例,由于房产居住已满五年,且为惟一的住房。如果按买卖方式过户,由于该房是满五年惟一的普通住房,所以免征个税和营业税,只需缴纳契税。契税将是过户价格的1.5%。中介人员用过户指导价约为21000元每平方米乘以114平方米,得出过户价约为230万元,再用230万元乘以1.5%,得出需缴纳的契税为34500元。

如果按赠与方式过户,需缴纳契税和公证费。契税为市值的3%,230万元乘以3%等于69000元。公证费为评估价的2%,用链家地产网站给出该房的评估价417.44万元乘以2%,得出83488元。该房需缴纳的契税和公证费的总和为152488元。

也就是说,对居住已满五年,且为惟一的住房,老人将房子“卖”给子女,仅需缴税34500元;而老人将房子“赠与”子女,要缴纳的契税和公证费的总和为152488元,要交的税费高出了11.79万多元。显然老人,到底老人房产该办“买卖”还是“赠与”买卖方式更划算。

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1、重视诉讼时效。我国《民法通则》第135条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。第140条规定:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算”。为此债权人要充分重视到这一点,否则时效一过,债权就失去了法律的保护。

  2、重视担保期间。《担保法》第25条规定:“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行届满之日起6个月”、“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的,保证人免除保证责任”。这就是说,在期间内债权人不仅要求保证人承担责任,还必须对债务人提起诉讼或仲裁,否则保证人免除责任。《担保法》第26条规定:“连带责任的保证人与债权人未约定保证期间的。债权人有权自主债务履行期朋满之门起6个月内,要求保证人承担保证责任”、“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担责任的,保证人免除保证责任”。这就是说,在期间内债权人如不要求保证人承担责任,那么期间后将免除保证人责任。

  3、申请执行的期限。根据生效的法律文书,享有权利的债权人,在债务人拒绝履行义务时,可以请求人民法院依法强制执行,但申诮执行的权利必须在申请的期限内行使。《民事诉讼法》第29条规定:“申请执“的期限,双方或者一方当事人是公民的为一年。双方是法人或者其它组织的为6个月”,无正当理由超过申请执行期限的,人民法院不再执行。对此。债权人不能认为官司胜诉后,就万事大吉,申请法院执行一定要在申请期限内,否则法院不予执行,债务人不履行义务,债权人只好吃哑巴亏。

  4、搞好证据收集。诉讼证据在民事诉讼中占有重要的地位,债权人只有凭借证据才能证明白己诉讼请求的正确性和合法性。为此,在经济活动中,债权人必须重视平时文书、文件、各类合同文本、各类单据、票据、函件电报等书证的保存,也要重视物证以及电话录音、传真资料等视听资料的收集。《民事诉讼法》第74条规定:“在证据可能失灭或者以后难以取得的情况下,诉讼参加人可以向人民法院申请保全证据,人民法院也可以主动采取保全措施。”为此,债权人如遇到证人因病危有死亡的危险;物证有因天时或因对方行为有变更、消灭的可能;证人要远离住所,去向不定的情况,应在诉讼的同时,向人民法院申请证据保全。如果在提起诉讼前。某项证据需要保全,债权人可向公证机关申请,采取公证形式保全证据。

  5、善于协商调解。《房产民追款讨债注意事项搞好证据收集事诉讼法》第85条规定:“人民法院审理民事案件。根据当事人自愿的原则,在事实清楚的基础上,分清是非,进行调解”。实质上,凋解是第三者出面斡旋或劝说,促成发生分歧的当事人和解达成协凋解决债务的方法。对债权人而言,法院判决与协商调解都是手段,目的是收回债务。因此,如债务人确有诚意。应当配合法院调解。如果债务人缺乏诚意,一心逃债,则要采取果断措施,请求法院公正判决。

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