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临沂房产纠纷咨询 买卖房屋合同自成立时起已经生效

来源:http://www.yangbinbin.net/news/40.html    发布时间:2016-07-16

【案情】 
2014年10月1日,刘江与韩涛签订了一份为期3年的房屋租赁合同,由韩涛承租。11月初,刘江对韩涛说,因急需用钱决定把该房卖掉,韩涛表示愿意买下,双方签订了书面协议,约定房屋价格为18万元、在年底前交清房款等内容。其后不久,韩涛将18万元交给了刘江,但双方未办理过户手续。今年2月,由于该市将该房地段划为开发区,致使该房价格涨至约31万元,刘江遂要求韩涛再付13万元,韩涛不从。刘江认为尚未办理房屋过户手续,双方买卖行为未成立,即使成立也无效,遂诉至法院,要求韩涛将房屋退回。 
【分歧】 
买卖房屋未过户合同是否有效?
一种意见认为,当事人进行房地产转让,应当依照房地产管理法的规定办理权属登记,但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件,此种情况下依合同法的规定,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,故双方所签合同合法有效。

另一种意见认为,另一种意见认为,房屋未办过户,应无效。 

【评析】 
笔者同意第一种意见。理由为: 
刘江与韩涛经过要约、承诺后,对房屋买卖的主要条款如房价、交款时间等达成了合意,该房屋买卖合同即告成立。合同成立后,一般来说合同自成立时生效,但《合同法》第四十四条第二款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”对房屋买卖而言,《城市房地产管理法》仅有第三十五条作了如下规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。从中可知,该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》(一)第9条进一步规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此,本案的买卖房屋合同自成立时起,已经生效,虽未办过户登记手续,但该合同对双方均具有约束力,所以刘江的诉讼请求是得不到支持。
(作者单位:江西省高安市人民法院)

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